양도 소득세 비과세 기준 12억

지난 12월8일부터 1세대 1주택자에 대한 양도세 비과세 기준이 상향적용되었습니다. 오늘은 양도소득세 및 비과세를 소개해보도록 하겠습니다.

이 내용을 끝까지 읽으면 양도소득세 및 비과세를 알아두시는 데에 기여가 될 것입니다. 양도소득세 및 비과세의 지식이 필요하다면 모두 읽어주세요. 이제 아래에서 양도소득세 및 비과세를 알아보도록 합시다.

양도소득세 비과세 기준

양도소득세

부동산 가격이 급격하게 상승함에 따라 실거주를 위해 1세대 1주택 상태로 부동산을 소유하고 계신 분들은 해당 부동산의 가격이 상승하였음에도 불구하고 높아진 세금 부담만 있을 뿐 처분 시 높은 양도소득세율 때문에 고민이 많으셨을 것으로 예상됩니다.

양도소득세란 자산에 대한 소유권을 양도할 때 발생하는 소득, 즉 해당 자산의 취득가 대비 본인이 그 자산을 매도할 때의 가격 간 차액이 대해 부과하는 세금입니다.

부동산을 예로 들면 과세 대상이 되는 부동산의 취득일로부터 양도일까지 소유권자가 보유한 기간에 발생된 시세차익을 과세 대상으로 하여 부과하는 세금입니다.  

양도세 부과대상 비과세

모든 세금은 과세 대상이 있고 해당 과세 대상에서 공제할 것은 다 공제하여 과세 표준 산정하고, 그 과세 표준에 부과 세율을 적용하여 세금이 책정됩니다.

양도소득세는 위에서 설명드린 것과 같이 부동산 매도 시점에 취득가 이상의 소득이 발생하여야 과세표준이 산정되므로, 부동산 매도 시점에서 해당 부동산의 시세가 오르지 않았거나, 되려 시세가 하락하여 손해를 보는 경우에는 발생하지 않는 세금입니다.

그렇다면, 매도 시점에 부동산 시세가 오른 경우 무조건 모두 과세 대상이 되는것일까요. 글 시작에서 말씀드린 것처럼 1세대 1주택의 경우 사실상 해당 주택은 해당세대의 실거주가 주목적으로, 부동산 가격 상승에 따라 재산세만 많이 낼 뿐 실질적으로 매도를 하기 전까지 소유자는 오히려 더많은 과세 부담만 가지게 됩니다.

따라서 양도소득세 비과세 기준이 따로 마련되어 있는데요, 기존의 양도세 비과세 기준은 매도 부동산의 시가가 9억원 이하일 때 비과세 였습니다. 하지만 12월 8일부터 소득법 개정안이 시행됨에따라  9억원 이하에서 12억원 이하로 상향된 양도소득세 비과세 기준이 적용됩니다.

12억이 넘는 부동산을 매도할 때에도 12억원까지는 비과세, 그 이상의 금액에 대해 과세가 되므로 실질적인 과세부담이 줄어들게 됩니다.

이는 부동산 가격이 급등한 최근의 상황을 고려한 정책으로 보이는데요, 개인적으로는 서울내 아파트 중위가격이 10억을 넘나드는 시대에 적절한 대처라고 생각됩니다.

다만 비과세 산정 기준이 부동산의 가격만 고려하는 것은 아닙니다. 기본적으로 전국의 어떤 주택이더라도 보유기간 2년이 필수로 필요합니다.

즉 보유기간이 2년이 안된 상태에서 매도를 하게 되면 양도소득세 비과세 대상이 아니므로, 세법에 따라 세율적용을 받아 양도소득세를 부담하게 됩니다.

또한 수도권의 경우 현재 대부분 지역이 조정대상지역으로 묶여있는 상태인데, 이 조정대상 지역의 경우, 앞서 말씀드린 2년의 보유기간과 더불어 2년간의 실거주 기간이 충족되어야 양도세 비과세 대상이 됩니다.

따라서 매도를 계획중인 분들이라면 두가지 조건 모두를 고려해서 매도 시점을 잘 계산해볼 필요가 있습니다. 사실 양도소득세 비과세 대상이 아닌 과세 대상의 경우 양도소득세가 얼마인지를 알아보기 위해서는 앞서 설명드린 내용 이상으로 복잡한 계산이 필요합니다. 

이런 복잡한 계산은 보통 세무사나 공인중개사분들 도움이 필요하지만, 요즘은 필요 정보만 입력하면 바로바로 인터넷 상에서 양도소득세를 계산해 볼 수 있는 여러 사이트가 있으니 이런 곳들을 참고해보시는 것도 도움이 됩니다. 대표적으로 국세청 홈텍스 사이트가 있고 그 외에도 잘 정리가 된 사이트가 여럿 있습니다.

보통은 양도소득세 뿐만아니라 부동산 관련 여러 계산을 모두 할 수 있도록 만들어져 있으므로, 개인적으로 마음에 드시는 곳은 즐겨찾기 해두신 후 참고하시길 바랍니다.

양도소득세 계산기 사이트 바로가기.

 

양도소득세 비과세 기준 상향 부작용

지극히 개인적인 생각이지만 양도소득세 비과세 기준이 상향됨에따라 부작용 또한 발생한다고 봅니다. 가장 큰 부작용은 부동산 시장의 전반적인 가격 상승입니다.

양도소득세 자체가 시세차익에 대해 부과되는 세금이기 때문에 다른 세금에 비해 과세 금액이 상당합니다. 따라서 양도소득세 자체가 어느정도 시장의 매수/매도심리를 안정화시키는 일종의 간접적 안전장치 중 하나로 볼 수 있습니다.

예를 들어, 기존의 양도소득세 비과세 기준이 9억일 때는 1세대 1주택자의 경우 9억 이하의 주택에 대해 비과세이므로, 최근과 같은 상승장에서는 시장의 주택 가격이 9억을 기점으로 시가 9억 이하의 주택은 빠르게 9억까지 상승하고, 9억이상의 주택은 그보다 상대적으로 더디게 상승합니다.

물론 단적으로 양도소득세 때문만은 아니라, 대출 등과 맞물려 일어나는 현상이긴 하지만, 양도소득세 또한 매도인의 입장에서는 굉장한 부담이 되는 세금이기때문에 어느정도 가격에 대한 심리적 제한선을 설정하는 과세제도인 것은 맞습니다.

따라서 기존 9억 이하에서 12억 이하로 상향된 양도소득세 기준이 적용되면 그에 따라 시가 12억 이하의 주택가격의 상승이 다시 12억근처까지 상향될 가능성이 있으므로, 시장을 잘 지켜볼 필요가 있습니다.